Abschaffung des Eigenmietwerts – was das für Hauseigentümerinnen und Eigentümer bedeutet

Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung die Abschaffung des Eigenmietwerts angenommen. Damit kommt es zu einem Systemwechsel bei der Besteuerung von selbst genutztem Wohneigentum.

Was ändert sich

• Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer müssen künftig den Eigenmietwert nicht mehr als Einkommen versteuern. (in ferner Zukunft – frühstens 2028)
• Gleichzeitig fallen jedoch verschiedene Steuerabzüge weg oder werden eingeschränkt – insbesondere für Unterhalts- und Renovationskosten sowie für Schuldzinsen.
• Für Zweitliegenschaften können die Kantone eine Objektsteuer einführen, um Mindereinnahmen zu kompensieren.

Wer profitiert – wer muss umdenken

Profiteure

• Eigentümerinnen und Eigentümer mit weitgehend abbezahlten Hypotheken, da sie bisher hohe Eigenmietwerte versteuern müssen, aber kaum noch Schuldzinsen abziehen können.
• Pensionierte oder Personen mit geringem Unterhaltsbedarf zahlen insgesamt weniger Steuern, da der Eigenmietwert entfällt.
• Ersterwerbende von Wohneigentum haben in den ersten zehn Jahren Anspruch auf einen linear sinkenden Steuerabzug für ihre Schuldzinsen.

Herausforderungen

• Eigentümerinnen und Eigentümer von älteren Liegenschaften mit höherem Renovationsaufwand, da solche Kosten künftig nicht oder nur noch eingeschränkt abzugsfähig sein werden.
• Durch den Wegfall von Anreizen für Renovationen könnte die Bereitschaft zu Sanierungen sinken, was gleichzeitig zu mehr Schwarzarbeit führen könnte.
• Personen mit hohen Hypothekarschulden, die bislang stark von Schuldzinsabzügen profitiert haben, müssen mit höherer Steuerlast rechnen.
• Kantone und Gemeinden stehen unter Druck, mögliche Steuerausfälle zu kompensieren.

Tipps vor Inkrafttreten der Reform (frühstens ab der Steuerperiode 2028)

• Renovationen und Unterhalt vorziehen: Wer grössere Arbeiten plant, sollte diese wenn möglich noch unter dem alten System durchführen, da die Kosten heute noch abzugsfähig sind. Da die Nachfrage nach Handwerkern voraussichtlich stark ansteigen wird, ist mit höheren Preisen für Sanierungsarbeiten zu rechnen, weshalb eine frühzeitige Modernisierung empfehlenswert ist.
• Finanzsituation prüfen: Hypothekenstände und Zinsbelastungen durchrechnen, um die Folgen des Wegfalls der Abzüge abzuschätzen.
• Fachberatung hinzuziehen: Steuerexpertinnen und ‑experten können im Einzelfall berechnen, ob man künftig Gewinner oder Verlierer der Reform ist.
• Regelungen im Wohnkanton beachten: Besonders im Hinblick auf Objektsteuern bei Zweitliegenschaften sind kantonale Unterschiede möglich.

Fazit

Die Abschaffung des Eigenmietwerts bringt Entlastung für viele Eigentümerinnen und Eigentümer, insbesondere für solche mit wenig Hypothekarschulden. Wer jedoch stark von Abzügen profitiert hat, muss seine Situation neu planen. Die gleichzeitige Beibehaltung des Zinsabzugs und die Abschaffung des Eigenmietwerts könnten den Erwerb von Wohneigentum für Ersterwerbende attraktiver machen. Dadurch ist ein moderater Preisanstieg auf dem Immobilienmarkt nicht auszuschliessen. Während bei Neubauten eine Preissteigerung möglich ist, könnten renovierungsbedürftige Liegenschaften längerfristig an Wert verlieren.