Was passiert mit dem Eigenheim der Babyboomer-Generation?

In den kommenden Jahren steht der Schweizer Immobilienmarkt vor einer markanten Veränderung: Ein grosser Teil der Einfamilienhäuser, die heute noch im Besitz der Nachkriegsgeneration sind, wird verkauft oder vererbt. Expertinnen und Experten rechnen bis 2045 mit über 400’000 Liegenschaften, die in neue Hände übergehen.

Laut einer Marktanalyse aus dem Jahr 2022 befinden sich aktuell rund 40 Prozent aller Eigenheime im Besitz der Babyboomer-Generation. Der erwartete Generationenwechsel in diesem Bereich ist Teil eines der grössten Vermögenstransfers in der Geschichte, mit spürbaren Auswirkungen auf den Immobilienmarkt.

Verkaufen statt vererben – eine pragmatische Lösung

Insbesondere wenn es sich um selbst genutzte Einfamilienhäuser handelt, ist der Umgang mit dem Eigentum oft emotional behaftet. Um mögliche Konflikte unter mehreren Erbenden oder in Patchwork-Familien zu vermeiden, entscheiden sich viele Eigentümerinnen und Eigentümer bereits vor der Pensionierung für den Verkauf ihrer Liegenschaft. Die Gründe sind vielfältig: Das Haus ist oft zu gross geworden, der Unterhalt aufwendig und die Auseinandersetzung mit Vermietung oder Erbschaftsregelungen erscheint vielen zu komplex.

Diese Entwicklung deckt sich mit aktuellen Zahlen des Bundesamts für Statistik: In über der Hälfte der Einfamilienhäuser leben nur noch ein oder zwei Personen. Der Platzbedarf hat sich verändert und mit ihm die Ansprüche an die Immobilie.

Sanieren oder neu bauen?

Viele dieser Häuser stammen aus den 1950er- und 1960er-Jahren und weisen entsprechend einen hohen sanierungsbedarf auf. Für potenzielle Erbende oder Käufer stellt sich oft die Frage, ob sich eine umfassende Renovation wirtschaftlich lohnt. Die Sanierung älterer Gebäude ist nicht nur kostenintensiv, sondern auch aufwendig: Planer müssen involviert, Baugesuche eingereicht und mögliche Fördermittel beantragt werden.

Nicht selten führt diese Ausgangslage dazu, dass sich die Eigentümerinnen und Eigentümer, oder deren Nachkommen, gegen eine Instandsetzung und stattdessen für einen Verkauf entscheiden.

Alternative Modelle gewinnen an Beliebtheit

In einigen Fällen entscheiden sich Eigentümer dafür, ihr Grundstück gegen eine neue Wohnung im geplanten Projekt einzutauschen. Dieses Modell, bei dem die Baukosten mit einem oder mehreren künftigen Wohneinheiten verrechnet wird, spricht vor allem Personen an, die sich nicht mehr selbst um ein grosses Haus kümmern möchten, aber dennoch Eigentum behalten wollen. Es handelt sich dabei allerdings noch um eine Nischenlösung, die stark vom Standort, der Grundstücksgrösse und dem Vertrauen des Baupartners oder des Entwicklers abhängt.

Weniger Einfamilienhäuser – mehr Verdichtung

Eine spannende Frage bleibt: Führt dieser Wandel zu mehr Einfamilienhäusern für Familien, die sich nach mehr Platz sehnen, oder zu einem Trend hin zur Verdichtung mit neuen Mehrfamilienhäusern? Zahlen aus Zürich deuten klar auf Letzteres hin: Jede abgerissene Altbauwohnung wird dort im Schnitt durch 1.6 neue Wohnungen ersetzt. Auch schweizweit ist die Innenentwicklung deutlich auf dem Vormarsch, wie etwa durch Ersatzneubauten, Aufstockungen oder die Umnutzung bestehender Areale.

Wird der Markt dadurch entspannter?

Dass in den kommenden Jahren viele Eigenheime den Besitzer wechseln, könnte den Immobilienmarkt stellenweise entlasten. Wie viele dieser Objekte jedoch effektiv auf dem freien Markt landen, lässt sich heute noch nicht abschätzen. In vielen Fällen verbleiben die Liegenschaften innerhalb der Familie, nicht zuletzt deshalb, weil Wohneigentum für viele nur durch eine Erbschaft realisierbar ist.